“בית משותף” מוגדר בחוק כבית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. “רכוש משותף” מוגדר כ – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
הוראות כלליות
לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה. דהיינו בעל דירה אינו יכול למכור את חלקו היחסי ברכוש המשותף למאן דהוא אחר בנפרד ממכירת הדירה.
בעלי דירות יכולים לקבוע בתקנון שחלק מסויים מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה מסויימת. לא ניתן להצמיד לדירה מסויימת חדר מדרגות, מעלית, מקלט או מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות. שיעור החלק ברכוש המשותף של הדירה יהיה לפי יחס של שטח רצפתה ביחס לשטח כל הדירות בבית המשותף. בחישוב שטח הרצפה אין להביא בחשבון שטח של מרפסות/קירות חיצוניים. בעלי הדירות יכולים לקבוע שיעור אחר בתקנון מוסכם.
נשיאת הוצאות
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהול של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, אלא אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
החוק מגדיר “החזקה תקינה” כ – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
התקנת דוד שמש
בעל דירה רשאי, גם ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן – דוד שמש), ולהתקין בדרך סבירה את המיתקנים הקשורים לכך והצינורות להולכת המים לדירתו, ובלבד שנתקיימו כל אלה: קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה, מקום ההתקנה לא שימש במשך תקופה סבירה את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה (ע”י החלטה או בהתנהגות), ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצם ככל הניתן את הפגיעה בחזות הבית.
במידה ושטח הגג אינו מספיק להתקנת דודי שמש כמספר הדירות בבית יש צורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות האחרים. אם בעל דירה מתנגד מטעמים בלתי סבירים או מציב תנאים בלתי סבירים , רשאי המפקח על רישום המקרקעין להרשות להתקין את דוד השמש על אף ההתנגדות.
החלפת ספק גז
בעלי דירות בבית משותף שבו קימת מערכת גז מרכזית רשאים להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר. יש צורך בהסכמה בכתב של יותר ממחצית בעלי הדירות.
החוק קובע כי מתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסויימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה. מתקנים או צנרת שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות למעט מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.
התקנת מעלית
בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו התנאים האלה: ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או ביחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית בעלי הדירות אשר החליטו על ההתקנה ישאו בהוצאות ההתקנה, והם רשאים להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות ההתקנה.
בעלי דירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם היו בין מקבלי ההחלטה. כל בעלי הדירות (גם אלו בקומת הקרקע) יהיו חייבים להשתתף בהוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית. תשלום ההוצאות יהיה בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לשטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים בתשלום. בעלי דירות רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי ההוראות דלעיל לא יחולו עליהם.
מעלית שבת
בבית משותף שבו מותקנת יותר ממעלית אחת, כאשר באחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת. במידה והועלתה דרישה יש להפעיל את המעלית כמעלית שבת.
בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת יישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת.
ניהול הבית המשותף – תקנון הבית המשותף
בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי דירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. בעלי דירות רשאים לערוך תקנון מוסכם או לשנות את הוראותיו ברוב של בעלי דירות ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. להטלת חיובים ותשלומים מסוג או בגובה שלא צויינו בחוק המקרקעין או להצמדה של חלק מסויים ברכוש המשותף לדירה מסויימת נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות.
את התקנון המוסכם ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים, ולאחר הרישום הוראותיו תקפות כלפי כל אדם שנעשה בעל דירה לאחר רישום התקנון כאמור. בבית משותף לא נרשם תקנון מוסכם, או במידה שבתקנון שנרשם אין הוראה מסויימת הענין ניהול הבית המשותף – יחולו הוראות התקנון המצוי.
נציגות הבית המשותף – ועד הבית
לכל בית משותף תהיה נציגות שתפקידה לנהל את ענייני הבית המשותף. הנציגות תתמנה ותפעל על פי הוראות התקנון. במידה ולא התמנתה נציגות או שהנציגות אינה פועלת, רשאי המפקח על רישום המקרקעין למנות לאותו בית נציגות מטעמו, והוראות התקנון יחולו בשינויים המחוייבים על מינויה, קביעת שכרה ותפקידה.
השכר שנקבע ע”י המפקח לנציגות שמינה דינו כדין הוצאה שבעלי הדירות חייבים לשאת בה. הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקה תקינה ולניהול הבית המשותף, והיא זכאית להתקשר בהסכמים ולהיות צד בכל הליך משפטי או מו”מ בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף. במידה ובתקנון נקבעו הוראות לגבי קיום אסיפה כללית של בעלי הדירות והאסיפה לא התכנסה, רשאי המפקח לכנסה ולקבוע את סדר יומה. החלטה של בעלי דירות באסיפה שנתקבלה בהתאם להוראות התקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, גם אם היה בעל דירה לאחר קבלת ההחלטה. ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון לכל בעל דירה בכל עת סבירה.
סכסוכים בין בעלי דירות
סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע בין השאר לנשיאה בהוצאות ועניינים נוספים המפורטים לעיל יכריע בו המפקח על רישום המקרקעין. סכסוך הנוגע להסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף ניתן לברר או בבית משפט או אצל המפקח על רישום המקרקעין לפי בחירת התובע. ניתן למסור סכסוכים להכרעתו של בורר וניתן לפנות גם לעורך דין לצורך פירוק שיתוף במקרקעין.
הן בעל דירה והן נציגות הבית המשותף זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח על רישום המקרקעין. למפקח על רישום המקרקעין קיימות סמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. מפקח שדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות וסדרי הדין הנוהגים בבית המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ועשיית צדק. כרעת המפקח בסכסוך תהיה מנומקת ובכתב ותומצא לכל אחד מהצדדים המעורבים.
את החלטות המפקח ניתן לאכוף בהוצאה לפועל (במקרה לדוגמא של חיובים כספיים) או באמצעות סעיף 6 לפקודת ביזיון בית משפט (במקרה לדוגמא שניתן צו עשה או צו מניעה ע”י המפקח אשר אינו מבוצע). תמיד מומלץ להתייעץ עם עורך דין מסחרי מנוסה על מנת להיות בטוחים בכל צעד שתבחרו לעשות יתן להגיש ערעור על החלטת המפקח לבית המשפט המחוזי אשר באזור שיפוטו מצוי הבית המשותף. הערעור ידון בפני 3 שופטים. ניתן להגיש בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בערעור.
