במועד קבלת מפתחות הדירה מהקבלן יש להקפיד על רישום מדוקדק של כל הליקויים/פגמים/ אי התאמות הקיימים בדירה. יש לוודא כי במועד המסירה הדירה נקיה מפסולת בנין כך שניתן יהיה להבחין בקיומם של ליקויים (דוגמת פגמים בריצוף, כלים סניטריים וכיו”ב).
במידה ונציג הקבלן מסרב לרשום בפרוטוקול ליקוי מסויים – רצוי לערוך פרוטוקול ליקויים מטעמכם. כמו כן רצוי להתנות את חתימתכם ע”ג הפרוטוקול המשותף ברישום כל הליקויים אשר התגלו בבדיקה. במידה ובפרוטוקול המסירה לא נתגלו ולא נרשמו ליקויים אשר אדם סביר מן הישוב (להבדיל ממהנדס בנין לדוגמא) אינו יכול לגלותם בבדיקה סבירה (“ליקויים נסתרים”), ניתן יהיה לדרוש את תיקונם מהקבלן במועד הגילוי המאוחר.
לצורך בדיקת הליקויים בדירה מומלץ לשכור את שירותיו של בעל מקצוע (בד”כ מהנדס/הנדסאי בנין) אשר יסקור את הליקויים בדירה ויערוך חוו”ד מקצועית העומדת בקריטריונים להגשתה לבית המשפט בעת הצורך. מומלץ לשכור את שירותיו של בעל מקצועי מהימן ורציני אשר יבחון היטב מהם הליקויים האמיתיים הקיימים בדירה ויעריך נכונה את עלות ביצועם (להבדיל מ”ניפוח” מלאכותי של הליקויים ועלות תיקונם – עובדה אשר לא זו בלבד שאינה מסייעת לכם אלא גורמת להגשת תביעה “מנופחת”, תשלום אגרה גבוה, וביקורת של בימ”ש).
את ממצאי חוו”ד יש לשלוח בדואר רשום ו/או במסירה אישית לקבלן ולדרוש את תיקון הליקויים תוך זמן סביר. על מנת למנוע טענות של הקבלן במהלך ההליך המשפטי כי לא ניתנה לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים – רצוי לתת לקבלן אפשרות כנה וסבירה לתיקון הליקויים. במידה ודרישתכם הראשונה לא נענתה, מומלץ להפנות לקבלן דרישה שניה ואפילו שלישית (בכתב כמובן) לתיקון הליקויים.
אורכן של תקופות הבדק והאחריות משתנות בהתאם לסוג הליקוי. התקופות נקבעו בתוספת לחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 וכדלקמן.
התקופות נמנות החל מיום קבלת מפתחות הדירה:
| סוג הליקוי/תיאורו | תקופת בדק | תקופת אחריות | |
| 1 | צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים | שנתיים | 5 שנים |
| 2 | חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט | 3 שנים | 6 שנים |
| 3 | מכונות, מנועים, ודודים | 3 שנים | 6 שנים |
| 4 | קילוף חיפויים בחדרי מדרגות | 3 שנים | 6 שנים |
| 5 | שקיעת מרצפות בקומת קרקע | 3 שנים | 6 שנים |
| 6 | שקיעת מרצפות בחניות, מדרכות, שבילים | 3 שנים | 6 שנים |
| 7 | סדקים עוברים בקירות ובתקרות | 5 שנים | 8 שנים |
| 8 | קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים | 7 שנים | 10 שנים |
| 9 | אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית | שנה | 4 שנים |
ההבדל בין תקופות הבדק לתקופות האחריות הינו בנטל ההוכחה. כאשר הליקוי התגלה בתוך תקופת הבדק על הקבלן להוכיח כי הליקוי לא נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונים. כאשר הליקוי התגלה אחרי תקופת הבדק ובתוך תקופת האחריות על הקונים להוכיח שמקור הליקוי הינו בתכנון ו/או עבודה ו/או חומרים לקויים. הקבלן אינו יכול לקצר בחוזה את תקופות הבדק והאחריות המפורטות לעיל שנקבעו בחוק המכר לטובת הקונה. כמובן שניתן לקבוע תקופות ארוכות מאלו בחוזה המכר.
אף לאחר שחלפו תקופות האחריות, במידה והתגלתה בדירה אי התאמה יסודית ניתן להטיל את האחריות על הקבלן. “אי התאמה יסודית” מוגדרת בחוק המכר כ-“אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו”.
מועד מתן ההודעה לקבלן אודות הליקויים בדירה קבוע בחוק המכר וכדלקמן:
1. ליקויים שניתן היה לגלותם בעת מסירת הדירה – יש להודיע למוכר תוך שנה
2. ליקויים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה – יש להודיע למוכר תוך זמן סביר ממועד הגילוי
במידה והקבלן מתעלם/מסרב לבצע את התיקונים לאחר דרישות חוזרות או במידה שהתיקונים בוצעו ברשלנות/חוסר מקצועיות והליקויים שבו ונתגלעו, פתוחה הדרך להגשת תביעה כספית נגד הקבלן. בכתב התביעה ניתן לתבוע ראשי נזק שונים דוגמת פיצוי כספי בגין שווי עלות תיקון הליקויים, פיצוי כספי בגין ירידת ערך, דיור חלופי בעת ביצוע התיקונים, כאב סבל ועוגמת נפש וכיו”ב. יש לנסח בבהירות את העובדות הרלבנטיות ואת השתלשלות העניינים עד להגשת התביעה.
לכתב התביעה יש לצרף מסמכים מהותיים לרבות עותק מחוזה המכר ונספחיו, חוו”ד ההנדסית, תכתובות עם הקבלן וכיו”ב. הקבלן מגיש את כתב הגנתו בצירוף חוו”ד מטעמו ו/או דרישה כי מומחה מטעמו יסייר בדירה ע”מ להגיש חוו”ד נגדית. הטענות החוזרות לרוב בכתבי ההגנה הינן בין היתר: התיישנות התביעה, שיהוי, תביעה מנופחת וטרדנית, אי מתן הזדמנות נאותה לתיקון ודרישה לאפשר ביצוע התיקונים, אי מתן הודעה במועד אודות אי ההתאמות והליקויים.
במידה ובכתב ההגנה מתייחס הקבלן לנקודה מסויימת אשר לא הועלתה בכתב התביעה ו/או נקודה הדורשת הרחבה/הבהרה חיוני להגיש כתב תשובה המהווה תשובה על טענות הקבלן. לרוב, לאחר הגשת כתבי הטענות (כתב תביעה, כתב הגנה, כתב תשובה) ממנה בימ”ש מומחה אובייקטיבי מטעמו לצורך בדיקת הליקויים בדירה ומתן חוו”ד מטעמו.
הביקור בדירה נעשה בתיאום בין התובעים לנתבעים, ובד”כ מתאפשר לכל צד להביא לביקור בדירה נציגים מטעמו. לרוב, בימ”ש מסתמך על קביעותיו של המומחה אשר מונה ולמתן פסק דין. מטעמו. עם קבלת חוו”ד המומחה מטעם בימ”ש ניתן לשלוח לו שאלות הבהרה על האמור בחוו”ד, וזאת על מנת להבהיר נקודות הטעונות הבהרה/הרחבה.
במידה ולאחר ההליכים המקדמיים הצדדים לא מצליחים להגיע לעמק השווה, נקבע התיק להבאת ראיות הצדדים (כגון: עדויות בעלי הדין, צדדים נוספים, חקירת המומחים על חוו”ד וכיו”ב), לסיכומים ולמתן פסק דין.
