זכרון דברים – מחייב כחוזה
זכרון דברים מחייב את הצדדים כמו חוזה תקף לכל דבר וענין. על כן מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים אשר עלול לחייב את הצדדים מבלי שנבדקו כל הנקודות החשובות והמהותיות בקשר לעסקה. הדברים מקבלים משנה תוקף כשמדובר בקונה הדירה. כך למשל יכול וזכויות המוכר בדירה מעוקלות, משועבדות, הדירה ו/או חלק ממנה נבנה ללא היתר, קיים צו הריסה ועוד כהנה וכהנה בעיות שעלולות להתעורר.
על כן במידה ומצאתם דירה כלבבכם, מומלץ לפנות לעורך דין על מנת שיעגן את ההסכמות בחוזה מכירה/רכישה מחייב אשר ישקף נאמנה את התחייבויות כל אחד מהצדדים. בהנחה כי עורך הדין אליו פניתם עוסק בתחום המקרקעין והחוזים, וכי הוא נמרץ ופועל לקידום העסקאות המונחות לפתחו, אין מניעה כי חוזה מכירה/רכישה של דירה ייחתם תוך זמן קצר לאחר ביצוע הבדיקות ההכרחיות.
בדיקת הזכויות בדירה הנרכשת
בדיקה משפטית – יש לבחון את טיב זכויות המוכר בדירה (בעלות, חכירה, אחר) וכן לבחון האם זכויות המוכר נקיות מכל חוב ו/או עיקול ו/או שעבוד ו/או משכנתא. הבדיקה נעשית באמצעות הפקת נסח טאבו אודות הדירה. בדיקת זכויות שטרם נרשמו בטאבו יש לבצע במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת דהיינו החברה אשר יזמה או בנתה את הפרוייקט ואשר מנהלת רישום בנוגע לזכויות בדירות עד לרישומן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). במידה והזכויות בדירה אינן נקיות יש לעגן ולקבוע הוראות בחוזה המכירה שמטרתן להביא להגנה מירבית על הקונה, כך שעם ביצוע מלוא התשלומים על חשבון מחיר הדירה הזכויות בדירה יירשמו על שמו כשהן נקיות מכל חוב ו/או עיקול ו/או שעבוד.
בדיקה תכנונית – רצוי לבדוק כי הדירה (ובמיוחד הדברים רלבנטיים בדירות גג, גן או צמודי קרקע) נבנתה על פי היתרי בניה בתוקף, אין חריגות בניה ואין צווי הריסה או הליכים המתנהלים עקב בניה שלא כדין.
בדיקה הנדסית – בחינה של הדירה ומערכותיה ובדיקה של ליקויים העלולים להפריע/למנוע שימוש סביר בדירה.
מיסים המוטלים בעת ביצוע העסקה
מכירת דירה או רכישת דירה אינה מסתכמת בחתימה על חוזה מכירה/רכישה, שכן על הצדדים מוטלת חובה לשלם מיסים המוטלים בגין ביצוע עסקה במקרקעין. על המוכר לשאת בתשלום מס שבח ומס מכירה, אלא אם כן הוא זכאי לפטור, ואילו הרוכש נושא בתשלום מס רכישה על פי מדרגות מס הקבועות בתקנות, המתעדכנות מדי רבעון. במידה והמוכר ו/או הרוכש בוחרים לחשב את סכום המס שעליהם לשלם (שומה עצמית) אזי יש להגיש את ההצהרה ולשלם את סכום המס תוך 50 ימים. במידה והצדדים אינם עורכים שומה עצמית יש להגיש את ההצהרה בדבר מכירה ורכישת הדירה למשרדי מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים ממועד החתימה על חוזה המכירה/רכישה.
להבדיל ממס שבח (שהינו מס המוטל על המוכר ועניינו השבח-רווח שעושה המוכר ממכירת זכויותיו בדירה), לעיתים מוטל אף היטל השבחה בגין ביצוע העסקה. היטל השבחה הינו היטל המוטל ע”י הרשות המקומית/עירייה בעת מימוש הזכויות (דהיינו בעת המכירה) עקב תוכנית בנין עיר אשר היטיבה והגדילה את זכויות הבניה של הנכס הנמכר. בדרך כלל מקובל לקבוע הסדר בחוזה המכירה/רכישה כי המוכר ישא בהיטל השבחה בגין תוכנית שקיבלה תוקף עד למועד החתימה על חוזה המכירה/רכישה ואילו הקונה ישא בהיטל השבחה בגין תוכנית שקיבלה תוקף לאחר מועד החתימה. אישור נוסף שיש להמציאו הוא אישור עירייה בדבר תשלום אגרת ארנונה ומים.
הותרת כספים בנאמנות
על מנת להבטיח ביצוע של התחייבויות המוכר חובה לקבוע מנגנון ולפיו יופקדו חלק מכספי התמורה בגין רכישת הדירה בנאמנות בידי עורך הדין על מנת להבטיח כאמור את התחייבויות מוכר הדירה. כך לדוגמא, מקובל כי התשלום הראשון ע”ח מחיר הדירה יוחזק זמן קצר בנאמנות ע”י עורך הדין על מנת לאפשר לקונה הדירה לרשום לטובתו הערת אזהרה ו/או משכון על זכויות המוכר בדירה והכל על מנת להבטיח שהדירה לא תימכר לאדם אחר.
כמו כן על מנת להבטיח את קבלת והמצאת אישורי שלטונות המס (בלעדיהם לא ניתן לבצע את רישום הזכויות בדירה על שם הקונה) מקובל להותיר בנאמנות סכום כלשהו מתוך התשלום האחרון עד לקבלת אישורי המסים והמסמכים שמחובת המוכר להעביר לקונה על מנת שהאחרון יוכל לרשום את הזכויות בדירה על שמו.
רישום הערת אזהרה / משכון
מיד לאחר החתימה על חוזה מכירת/רכישת דירה על הקונה לרשום לטובתו הערת אזהרה (במקרה בו הדירה רשומה בטאבו) או משכון ברשם המשכונות (במקרה והדירה אינה רשומה בטאבו אלא במינהל או בחברה משכנת). הערת האזהרה נועדה להגן על קונה הדירה מפני עסקאות סותרות ו/או עסקאות נוספות ביחס לאותה דירה שרכש. רישום הערת אזהרה או משכון הינו חיוני והכרחי ויש לבצע את הפעולה מיד לאחר החתימה על חוזה המכירה/רכישה.
תשלומים ע”ח מחיר הדירה
כעיקרון נושא התשלומים נקבע בהתאם להסכמות המוכר והקונה ועל פי הצרכים והאפשרויות של כל צד. מבחינת מוכר הדירה במועד החתימה על חוזה מכירת דירה מומלץ ורצוי כי התשלום הראשון יהיה בשיעור של לפחות 10% ממחיר הדירה הכולל, כאשר סכום זה ישולם מהון עצמי של הקונה ולא באמצעות הלוואת משכנתא. אשר לתשלום האחרון, מבחינת קונה הדירה חשוב כי התשלום האחרון יהיה מספיק גבוה וזאת למקרה שאישורי המיסים ו/או מסמכים אחרים שעל המוכר להמציא טרם התקבלו במועד מסירת הדירה, לפיכך התשלום האחרון יישמר בנאמנות אצל עורך הדין עד להמצאת האישורים הנדרשים לקונה הדירה.
יפויי כח
במעמד החתימה על חוזה מכירה/רכישה של דירה המוכר חותם על יפוי כח בלתי חוזר ולפיו המוכר מייפה את כוחו של עורך הדין לפעול ככל שיידרש ובין השאר לחתום על מסמכים, להופיע בכל משרד ממשלתי והכל על מנת לבצע את רישום הזכויות בדירה על שם הקונה. יפוי הכח מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין, ומועבר לקונה לאחר ביצוע התשלום האחרון.
כמו כן רצוי במעמד החתימה על חוזה מכירת/רכישת דירה כי הקונה יחתום על יפוי כח בלתי חוזר ולפיו הוא מייפה את כוחו של עורך הדין למחוק ולבטל את הערת האזהרה או המשכון שנרשם לטובתו על זכויות המוכר, וזאת במקרה שהקונה הפר את החוזה, לא תיקן את ההפרה לאחר התראה, והחוזה בוטל כדין.
המסמכים עליהם יש לחתום במועד חתימת החוזה
בנוסף כמובן לחוזה מכירת/רכישת דירה יש לחתום על שורה של מסמכים כחלק בלתי נפרד מביצוע העסקה.
להלן חלק מרשימת המסמכים הדרושים:
- הצהרה על מכירה/רכישה של זכות במקרקעין (טופס מש”ח)
- בקשה לפטור ממס שבח ומכירה (במידה והמוכר זכאי לפטור)
- יפוי כח בלתי חוזר חתום ע”י המוכר להעברת הזכויות ע”ש הקונה
- יפוי כח בלתי חוזר חתום ע”י הקונה למחיקת הערת האזהרה או משכון במקרה של ביטול הסכם
- בקשה לרישום הערת אזהרה או הודעת מישכון חתומה ע”י הצדדים
- שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ו/או כתבי העברה מינהל/חברה משכנת ובקשה להעברת זכויות
פניה לעורך דין
עסקת מכירה/רכישת דירה הינה אחת אם לא העסקה היחידה בעלת משקל כלכלי נכבד. על כן חיוני הן למוכר דירה והן לרוכש דירה לפנות לעורך דין על מנת שידאג לביצועה ולהשלמתה של העסקה בצורה הטובה והחלקה. עורך הדין יבחן את זכויות המוכר בדירה, ידע כיצד לערוך את ההסכם בצורה הטובה ביותר לשביעות רצון 2 הצדדים, יחד עם זאת הוא יוכל ללוות אותכם בכל הקשור בליקויי בנייה ובנוסף יוודא כי העסקה דווחה לרשויות השונות, ידאג לקבלת המסמכים הנדרשים וההכרחיים לביצוע רישום הזכויות. המלצתנו היא כי הן המוכר והן הקונה יפנו לעורך דין על מנת שהעסקה תצא לפועל ותסתיים לשביעות רצונם של הצדדים.
