עת מכירת דירה מומלץ להצטייד בנוסח טאבו ו/או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל + חוזה חכירה ו/או אישור זכויות מאת החברה המשכנת המעידים על זכויותיכם בדירה. במידה וקיימים שעבודים (משכנתאות) על הדירה – מומלץ להצטייד באישורי יתרה עדכניים לסילוק ההלוואה/ות.
במידה והקונה מעוניין לקבל הלוואת משכנתא, רצוי לקבוע הוראות מתאימות בחוזה המכר לרבות חיוב תשלום ראשון בשיעור של 10% לפחות ממחיר הדירה מהון עצמי של המוכר, כי השיק נשוא הלוואת המשכנתא יירשם לפקודת המוכרים ויועבר ישירות לידיהם וכיו”ב.
אין לאפשר רישום הערת אזהרה ו/או משכון לפי הענין לטובת הקונים אלא לאחר ביצוע התשלום הראשון ע”ח מחיר הדירה ומסירת ייפוי כח לב”כ המוכרים המאפשר לו למחוק את הערת האזהרה ו/או להסיר המשכון במידה והחוזה בוטל עקב הפרתו ע”י הקונים. אין למסור את החזקה בדירה לקונים אלא לאחר קבלת מלוא המחיר עבור הדירה ו/או הפקדתה בידי ב”כ המוכרים לפי העניין.
יש להקפיד לדווח במועד על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין ולמלא את טפסי הדיווח כראוי. יש לבחון היטב את שאלת זכאות המוכרים לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה. במידה והמוכרים זכאים לפטור ממס שבח – יש לבחון את עילת הפטור ולוודא שנעשה שימוש מושכל בפטור הרלבנטי והמתאים ביותר בנסיבות הענין.
קביעת הוראות בהסכם באשר ללקיחת הלוואת משכנתא ע”י הקונים – תוך דגש על כך שאי אישור ההלוואה ע”י הבנק לא יהווה עילה/סיבה לקונים להשתחרר מההסכם. קביעת תנאי התשלום, לרבות מועדים, הצמדת מחיר וכיו”ב.
על מנת למנוע ויכוחים ומחלוקות מומלץ לציין מה מחיר הדירה כולל (ארונות, גופי תאורה וכיו”ב). חיוני לקבוע סעיפים יסודיים אשר הפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
קביעת סעיף פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם (בד”כ נקבע פיצוי בשיעור של 10% משווי החוזה). חיוני לקבוע מנגנון הדדיות, ולפיו החזקה בדירה ורישום הזכויות ע”ש הקונים יבוצעו לאחר קבלת מלוא התמורה מהקונים.
