כל עסקת מקרקעין צריכה לקחת בחשבון את נושא המיסוי. חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק דינאמי ביותר אשר משתנה ומתעדכן לעיתים קרובות וזאת בגין מגמות השוק השונות ורצון המחוקק להניע את השוק או להאט אותו.
עו”ד העוסק במקרקעין חייב להתעדכן כל הזמן כדי לתת את ללקוח את המידע המדויק ביותר. חשוב לדעת – תכנון נכון של מיסוי המקרקעין טרם חתימה על הסכם מכר יכול לחסוך מאות אלפי שקלים. עורך הדין אשר עומד לפני חתימה על הסכם מקרקעין מחוייב לערוך את כל החישובים עבור הלקוח וזאת לאחר קבלת נתונים מהלקוח באשר למצבו.
חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את נושא המיסוי ובמסגרתו נקבעו הכללים לתשלומי המס השונים, שבח ורכישה. החוק נותן פטורים והנחות סוציאליות בין היתר על מכירת דירה יחידה, פטור על מכירת דירה שנתקבלה בירושה בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור, וכן ישנם שיעורי מס מופחתים בין היתר לנכים.
כמו כן נוכח שינויים בחוק מיסוי מקרקעין והרפורמות הרבות שבחוק עובר, ישנם הוראות שונות ושיקולים רבים בתכנון עסקה במקרקעין. כך מי שהיתה בבעלותו דירה לפני יום 1.1.2014, כל השבח שנצטבר לו עד יום זה יאופס ותחילת חישוב השבח יתחיל החל מיום זה ועד ליום המכירה.
מס שבח
- על פי חוק מיסוי מקרקעין המוכר זכות במקרקעין או עושה פעולה באיגוד חייב בתשלום מס שבח בגין המכירה.
- מס שבח הינו למעשה מס המוטל על הרווח שצומח למוכר מהמכירה.
- המס יחול על מכירה בין היתר של זכות בעלות (קרקע פרטית), חכירה (לדוגמא ממינהל מקרקעי ישראל) וכיו”ב.
- העברה בירושה, העברה על פי פס”ד גירושין (בין בני זוג) אינן נחשבות למכירה זכות במקרקעין.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה
החוק קובע כי בהתקיים מס’ תנאים מצטברים המוכר דירת מגורים יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירתה.
להלן התנאים:
- דירת מגורים – המדובר בדירה שבנייתה הסתיימה, בבעלות יחיד (להבדיל מתאגיד), משמשת למגורים או מיועדת לפי טיבה למגורים), אינה מלאי עסקי
- דירה מגורים מזכה – שימוש בעיקר למגורים בתקופה של לפחות 4 שנים קודם למכירה או 4/5 מהתקופה שבשלה מחושב השבח ( להוציא תקופות שלפני 1/1/98)
- מכירת כל זכויותיו של המוכר בדירה. “המוכר” – ייחשב כל התא המשפחתי קרי בן הזוג וילדים מתחת לגיל 18
- יש להגיש בקשה חתומה אישית לפטור ממס שבח בד בבד עם הגשת הדיווח על מכירת הדירה לשלטונות המס
עמידה באחד מתנאי הפטור הספציפיים:
- סעיף 49(ב)(2) לחוק – זכאות לפטור אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, במשך 18 חודשים שקדמו למכירה לא מכר דירה אחרת בפטור לפי עילה זאת (של דירה יחידה), הדירה אינה חלק מדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ולא הושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997
- סעיף 49(ב)(5) – זכאות לפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה כאשר המוכר הוא מצאצאי המוריש, לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד, ואילו היה המוריש מוכר את הדירה היה זכאי לפטור ממס במכירתה
קיימים פטורים נוספים כגון פטור לפי סעיף 49(ה) לחוק – למידע נוסף ניתן לפנות למשרדנו
חשוב !!! מוכר, אשר קיבל את הדירה הנמכרת במתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח אלא אם חלפה התקופה הבאה (בכפוף ולאחר סיום בניית הדירה, הפיכתו לבעלים והגיעו לגיל 18):
- אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי המוכר – 4 שנים. אם נותן המתנה הינו הורה – 3 שנים.
- אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי המוכר – 3 שנים. אם נותן המתנה הינו הורה – 2 שנים למוכר לא נשוי, ו-1 שנה למוכר נשוי.
מס רכישה
- מס רכישה הינו מס המוטל על רכישת זכות במקרקעין או ביצוע פעולה באיגוד.
- מס הרכישה מוטל על הקונה.
- מס הרכישה מחושב על פי מדרגות מס בהתאם לשווי הדירה/הזכות הנרכשת.
- במכירת דירת מגורים יחידה שיעורי המס הינם במדרגות של 0.5%, 3.5% ו-5%.
- במכירת דירת מגורים נוספת חישוב המס מבוצע על בסיס 2 המדרגות: 8% ו- 10%.
בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.19 ועד ליום 15.1.20 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
- על חלק השווי שעד 1,696,750 ₪ – לא ישולם מס
- על חלק השווי העולה על 1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪ – 3.5%
- על חלק השווי העולה על 2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪ – 45%
- על חלק השווי העולה על 5,192,150 ₪ ועד 17,307,170 ₪ – 8%
- על חלק השווי העולה על 17,307,170 ₪ – 10%
מס רכישה על נכסים שאינם דירת מגורים (כגון מגרש, משרד, מבנה תעשייה, קרקע) הינו בשיעור של 6%.
קיימים פטורים חלקיים/מלאים ממס רכישה – לפירוט ולייעוץ ניתן לפנות למשרדנו
היטל השבחה
- היטל שנגבה ע”י הרשות המקומית בגין עליית שווי המקרקעין עקב אישור תב”ע המגדילה בין השאר זכויות בניה ו/או מתן הקלה ו/או מתן היתר לשימוש חורג.
- שווי ההשבחה נקבע על בסיס חוו”ד שמאית הבוחנת את עליית שווי השוק של המקרקעין.
- החיוב בהיטל צומח עם אישור התב”ע ו/או מתן ההקלה ו/או מתן אישור לשימוש חורג, כאשר מועד התשלום נדחה למועד המימוש (לדוגמא בעת המכירה).
- גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה (עליית שווי הקרקע).
- הרשות המקומית (ליתר דיוק הועדה המקומית) קובעת את גובה היטל ההשבחה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה.
- החייב בהיטל השבחה זכאי לחלוק על גובה ההיטל שנקבע ולהגיש שומה נגדית – דהיינו חוו”ד שמאי מקרקעין מטעמו. אם ניתן להגיע להסכמה מוצאת שומה מוסכמת. בהיעדר הסכמה בחורים הצדדים שמאי מקרקעין אשר עורך שומה מכרעת. על השומה המכרעת ניתן להגיש ערעור לבימ”ש בנקודות משפטיות בלבד.
מיסוי מקרקעין הינו נושא מורכב ביותר ודורש ידע ותכנון נכון כדי שהעסקה תתבצע האופן המיטיב ביותר עם הלקוח.
