בעת רכישת דירה חובה לבחון את זכויות המוכרים בדירה (קרקע פרטית, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת).
בהתאם לזכויות המוכרים בדירה יש לבקש מהמוכרים המצאת נסח הטאבו אודות הדירה ו/או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה המשכנת ולבחון את זכויותיהם בדירה. בדיקת שעבודים, עיקולים, הערות שונות והפקעות על זכויות המוכרים בדירה. בדיקת המצב התכנוני לרבות צווי הריסה, חריגות בניה וכיו”ב. בדיקה מצבה הפיזי של הדירה לרבות תקינות מערכותיה ומתקניה. התקדמות וביצוע התשלומים ע”ח מחיר הדירה באופן מדורג ובכפוף לסילוק שעבודים ו/או עיקולים במידה ואלו רשומים על זכויות המוכרים בדירה.
מיד לאחר חתימת הסכם המכר יש לוודא רישום הערת אזהרה בטאבו ו/או משכון ברשם המשכונות ו/או הודעה למינהל מקרקעי ישראל בדבר ביצוע העסקה וזאת על מנת להגן על זכויות הרוכשים מפני ביצוע עסקה נוגדת ומכירת הדירה במרמה לאדם נוסף. דיווח במועד על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה בהתאם למדרגות המס לפי הענין.
תשלום יתרת התמורה (התשלום האחרון) ייעשה כנגד קבלת החזקה בדירה וכנגד קבלת כל האישורים/מסמכים אשר על המוכרים להמציא לקונים לצורך רישום הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין/מינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת לפי הענין. יש לקבוע בהסכם המכר מנגנון נאמנות לפיו במידה ובמועד המסירה יהיו חסרים אישורים אשר חובת המצאתם חלה על המוכרים ואשר חיוניים לרישום זכויות הרוכשים בדירה, (וגם שלא יתגלו לפתע ליקוי בנייה לאחר הקנייה) תופקד יתרת התמורה במלואה ו/או בחלקה לפי הענין בנאמנות בידי עורכי דין של הצדדים ו/או עורך דין של המוכר, כאשר סכום זה יועבר רק לאחר המצאת מלוא האישורים.
החתמת המוכרים על אישור קבלת סכומים מהקונים ע”ח מחיר הדירה. קביעת הוראות בהסכם באשר ללקיחת הלוואת משכנתא ע”י הקונים לרבות מתן אפשרות לשמאי מטעם הבנק לערוך סיור בדירה לשם עריכת שומה בדבר השווי. קביעת תנאי התשלום, לרבות מועדים, הצמדת מחיר וכיו”ב. על מנת למנוע ויכוחים ומחלוקות מומלץ לציין מה מחיר הדירה כולל (לדוגמא: ארונות, גופי תאורה, מזגנים וכיו”ב).
מומלץ לציין בחוזה כי חובת המוכרים למסור את הדירה לקונים במצבה ביום חתימת ההסכם למעט בלאי סביר. חיוני לקבוע הוראה בחוזה ולפיה המוכרים מתחייבים לשתף פעולה ולעשות כל שיידרש על מנת לגרום לכך שהזכויות בדירה יירשמו על שם הרוכשים, לרבות התחייבותם להופיע לבקשת עורכי דין של הצדדים במשרדי רישום המקרקעין או מס השבח או מינהל מקרקעי ישראל או בכל גוף או גורם אחר.
מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין על מנת שייצג את רוכשי הדירה בבואם להשקיע את מיטב כספם ברכישת דירה.
