משרד עורך דין לתביעות ליקויי בניה
רונן ליבוביץ עורך דין ליקויי בניה ילווה אתכם בכל צעד וצעד במידה ורכשתם דירה חדשה במיטב כספכם ולמרבה הצער התגלו ליקויי בניה.
רונן ליבוביץ הוא עורך דין מוביל בתחום ומתמחה בדיני נדל”ן. הוא יידע כיצד לנסח תביעת ליקויי בניה כך שהיא תכיל את מלוא דרישותיכם ותפצה אתכם על מלוא הנזקים שנגרמו לכם.
משרדנו הוא משרד עורכי דין מוביל למעלה מ- 20 שנה. אנחנו משתפים פעולה עם מהנדסים, שמאים ובעלי מקצוע רלוונטיים בתחום ואנחנו נגיש בשמכם תביעת ליקויי בניה לבית המשפט המוסמך על מנת למצות את זכויותיכם מתן שירותים מקיף
שירות מקיף, מלא ומקצועי
המטרה שלנו היא לתת לכם שירות מקיף ומלא לקבלת פיצויים ממשיים עבור ליקויי בניה ואי התאמות בדירה או עבור איחור במסירת הדירה בניגוד לחוזה.
- המשרד יגיש בשמכם תביעה מתאימה בבית המשפט, במידה והקבלן אינו פועל לביצוע התיקונים או אינו מבצע את תיקון הליקויים כפי שנדרש.
- משרדינו יעזור בכתיבת מכתבים רשמיים, ובהגנה על זכויות הקונה כדי לדאוג לתיקון הליקויים ולשיפור המצב.
אנו כמשרד עו”ד מומחה לתביעות ליקויי בניה, עובדים בצמוד לחברות בדק בית בעלות שם:
- לשם בחינת כלל מערכות הדירה לרבות בחינת שטחי הדירה, שליחה של מהנדס אזרחי ובמידת הצורך אף שמאי, לסקור את מערכות הדירה ולשקף את כל ליקויי הבניה, אי ההתאמות ובמקרה הצורך ירידת ערך הדירה ועלות ביצוע התיקונים ו/או שווי ירידת הערך.
- במקרה שהקבלן מסרב לתקן את הנזק שנוצר בעת הבניה או שהתיקונים לא צלחו, ו/או במקרה בו הקבלן מסרב לפצותכם, אנו כמשרד ותיק, נגיש בשמכם תביעה לבית המשפט לשם קבלת הפיצויים עקב ליקויי בניה, אי ההתאמות ו/או ירידת ערך הדירה.
ליקויי בניה – מהם?
ליקויי בניה הם למעשה מושג הכולל בתוכו תקלות ו/או ליקויים שונים שנגרמו במהלך בניית דירה ו/או בית משותף וכן כל אי התאמה בין הבנייה שהקבלן הבטיח, בהתאם לחוק, ההסכם והשפעת הבניה בפועל.
ליקויי בניה יכולים להיות כשל מלא או חלקי בתפקוד של אביזרים או מערכות בתוך הדירה, כמו גם כל ליקוי בתפקוד ובעמידות של אביזרים ספציפיים, או לכלול אי שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, שניהם כלולים. כל רכיב בודד וכן מערכת הדירות כולה.
מעבר לכך, הביטוי “ליקוי בניה” כולל כל סתירה בין מצב הדירה או כל דבר בתוכה לבין המפורט בתקנים רשמיים או תקנות בנייה.
ישנן דוגמאות רבות לכשלים וליקויים:
חריגות בשטח הדירה, אבזור דירה לא עקבי, סדקים בקירות, ליקויים בארונות, כתמי רטיבות ועוד ליקויים כאלה ואחרים. חוק המכר (דירות) מכוון לליקויים ספציפיים הנפוצים בדירות חדשות ואף קובע מועדי בדיקה פרטניים לכל דירה.
מפרט טכני לא תקין הוא ליקוי בניה
רכישת דירה חדשה מקבלן מצריכה חתימה על הסכם מכר ארוך ומסורבל הכולל תוספות רבות. אחת התוספות החשובות ביותר להסכם מכר היא המפרט הטכני הנרחב. מפרט טכני הוא חלק בלתי נפרד מההסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן ומהווה מסמך חשוב ביותר. המפרט הטכני כולל תוכניות בנייה ותכניות דירה (על הקבלן להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת היתר), שטח הדירה הנבנית, שטחים נוספים כגון מרפסות ו/או חניה, תיאור מדויק של הבניין והדירה, ציוד ואביזרים של הדירה.
לרבות חומרי בנייה, סוג ריצוף, סוג ארונות מטבח ואמבטיה, מתקני סניטריים ואינסטלציה, כלים סניטריים, מתקני חשמל (כולל ריבוי שקעים ונקודות תאורה בכל הדירה) , מתקני קירור ו/או חימום, מערכות גז ומערכות משותפות אחרות, חיבורים בין דירות ומערכות בניין, נכסים ציבוריים וכולי.
במפרט הטכני נקבעים תקני הבנייה של הדירה
החוק מחייב את הקבלן לספק לרוכש של הדירה מפרט טכני בעל נוסח קבוע ומחייב את הקבלן לפרט בדייקנות לגבי כל הפריטים במפרט. כל שינוי בין האמור במפרט לבין הבנייה בפועל הינו ליקוי בניה.
ראוי לציין כי ישנם הבדלים מהותיים בין המפרט הטכני לבין התשקיף, הנמסר לכם טרם החתימה על הסכם רכישת הדירה.
רובם של קוני הדירות אינם מקדישים מספיק תשומת לב למפרט וחותמים עליו כפי שהוא, ללא שינויים. כאילו מדובר במסמך “סטנדרטי” ושרירותי.
עם זאת, מדובר בטעות נפוצה של רוכשים ועורכי דין שאינם בעלי ידע בתחום זה ואינם בוחנים היטב את המפרט הטכני ומביאים את תוכנו לידיעת הקונה ועורכים בו שינויים בעת משא ומתן על הסכם חתום.
ליקויי בנייה שמתגלים בעת קבלת הדירה
ליקויי בניה שמתגלים בעת קבלת הדירה מידי הקבלן לראשונה, הם לרוב פגמים שהם גלויים לעין בצורה בוטה או ניתנים למדידה סבירה.
כמו לדוגמה, ליקויים כגון סדקים בקירות ו/או רצפות, רטיבות בקירות הבית, שינוי צבע הרצפות, תריסים שבורים ו/או פגומים, דלתות פגומות וכו’.
במקרה זה, על רוכש הדירה החדשה להודיע לקבלן על אי התאמות למפרט הטכני או ליקויי בניה שונים עד שנה מהיום שבו נמסרה הדירה.
מה עושים כאשר ליקויי הבנייה חוזרים על עצמם?
מה עושים אם הקבלן עודכן על ידינו בליקויים והם תוקנו, אך הבעיה ממשיכה להופיע שוב ושוב.
במקרה כזה אתם לא מחוייבים לבקש ממנו לתקן שוב, ולפי חוק הדירות הרוכש של הדירה רשאי לתקן את הליקויים על ידי איש מקצוע מטעמו ולדרוש מהקבלן לשלם עבורו.
מסירת ליקויי הבניה לקבלן
בדרך כלל, חוזה קבלן למכירת בית משותף חדש מכיל סעיף המחייב את רוכש הבית המשותף להודיע לקבלן בכתב על כל אי התאמות או ליקויים. עם זאת, נקבע החוק בבתי המשפט לפיו רוכש רשאי למלא את התחייבויותיו גם אם הקונה מסר הודעה בעל פה, דבר שימנע מהקבלן להפר את החוזה אם יש ראיות לכך שהקבלן קיבל הודעה בעל פה על אי ההתאמה. ההתחייבות נוצרת רק משום שההודעה לא ניתנת בכתב. בנוסף לאמור לעיל, קבע בית המשפט כי בכל מקרה בו שוכנע בית המשפט כי הקבלן היה מודע לקיומם של הליקויים ואף נקט בצעדים לתיקונם, אין הוא יכול לפטור עצמו מאחריות בגין אי מתן הודעה – אף אם הקונה לא הודיע לו.
חוות דעת מהנדס בניין או שמאי
לקראת סיום 12 החודשים ממועד שקיבלתם את הדירה החדשה, הקבלן מבצע תיקוני שנת בדק של ליקויי בניה שהתגלו בדירות.
בשלב זה אנו ממליצים להסתייע במהנדס בניין ולעיתים אף במהנדס ושמאי, על מנת שיסקור את ליקויי הבניה ואי ההתאמות ויערוך חוות דעת מקצועית אותה אנו נמציא אותה לקבלן על מנת שיפעל לתיקון.
הבדיקה הזאת היא הבדיקה החשובה ביותר שעשויה להכריע עבורכם ולשנות הכל לטובתכם. חשוב לפנות לגורמים כמו מהנדסים או או חברות בדק בית, כי ביכולתם להסביר בצורה רהוטה, מקצועית וטכנית את הליקויים והנזקים בדירה, ובעיקר מהם הגורמים להיווצרותם. ובעקבות כך להחליט אשמה בעקבות רשלנות.
חוות דעת של בית המשפט
ישנם מקרים בהם בית השפט ממנה מומחה מטעמו שתפקידו לבדוק אם ליקויי הבניה קיימים. המומחה מטעמו של בית המשפט הוא נטרלי ולכן אובייקטיבי ואינו תלוי בדעה של אחד הצדדים. מסיבה זו, בית המשפט נוטה לפסוק לפי חוות הדעת של המומחה מטעמו.
ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון
לעיתים, קיימות אי התאמות שאינן ניתנות לתיקון (שטח דירה, מרווחים בניגוד לתקנים) או ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון בגינם נגרמת ירידת ערך לדירה ועל הקבלן לפצות אתכם כספית בגין כך.
אי ההתאמות בדירה, לרבות ליקויי בניה שאינם גלויים לעין בלתי מקצועית (כגון שיפועים לא נכונים, אי התאמה בגודל הדירה, מידות בניגוד לתקנים מחייבים וכיו”ב).
מהי שנת בדק בליקויי בניה?
שנת הבדק היא התקופה המתחילה במסירת הנכס לקונה. מרגע שיש אכלוס והמפתח נמסר לדיירים על ידי הקבלן ונמשכת למשך שנה מרגע המסירה.
במהלך שנת הבדק, הקונה יכול לגלות ולדווח על ליקויים ובעיות בנכס והקבלן אחראי לתיקון כל הליקויים שנמצאו לפי החוק.
שנת הבדק מחייבת את הקבלן לתקן כל הליקויים שנמצאו בנכס בזמן זה, בהתאם להגבלות שהוסכמו בחוזה או לחוק.
במידה והליקויים או הבעיות הנמצאות בנכס מונעות מהרוכש מגורים סבירים בדירה, על הקבלן לתקן אותם ללא דיחוי ולפעול לטובת הרוכש.
כמובן, יש להגיש את הדרישה לתיקון הליקויים לקבלן בכתב מיד עם קבלת הדו”ח ההנדסאי. ככל וקיימים ליקויים שנמצאו והתווספו אזי יש ליידע. יש לפנות לקבלן בדרישה לתיקון הליקויים שנמצאו.
תקופות בדק בית
התקופות הנקובות להלן הן תקופות הבדק בית.
כשבסיומן קיימת תקופת אחריות נוספת של 3 שנים, תלוי בסוג ליקויי הבניה.
- ליקויי בניה בריצוף ובחיפויים – שנתיים
- בניה לקויה של מכונות ודוודים – 3 שנים
- בבידוד התרמי – 3 שנים
- נזקי בניה ונזילות צנרת מים, דלוחין וביוב – 4 שנים
- בעיה באיטום – 4 שנים
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ – 5 שנים
- התקלפות חיפויי חוץ – 7 שנים
המטרה של תקופת בדק בית
המטרה העיקרית של תקופת בדק בית היא להבטיח שהנכס במצבו ובתקינותו הנדרשת. ואם מתגלים ליקויי בניה בתקופת בדק בית ההנחה היא כי הקבלן אחראי לכך ועליו לתקן אותן על חשבונו.
תקופת בדק בית מהווה הזדמנות לקונה לבדוק את הנכס לאחר תקופה של שימוש בו, ולהזמין דו”ח בדק בית שיספק פרטים על תקינות הנכס, כולל תקינות תשתיות החשמל, האינסטלציה, הקירות, התקרות, הרצפות, האיטום וכמובן את הכוח של המבנה לעמוד בכוחות הטבע כמו אש, רעידות אדמה, סערות וכדומה.
אם יתגלו ליקויי בניה בבדיקה זו, על הקונה לפנות לקבלן ולאפשר לו לתקן את הליקויים. במידה והקבלן סירב לתקן את הליקויים או שהתיקונים לא צלחו, פתוחה הדרך בפניכם להגיש תביעת ליקויי בניה נגד הקבלן.
מה ההבדל בין תקופת אחריות לתקופת בדק בית?
ההבדל בין התקופות הינו לענין נטל ההוכחה. נקודת המוצא כי הנזקים בתקופת הבדק הינם באחריות הקבלן. אלא אם הוכיח כי נזק הבניה נגרמו עקב מעשה או מחדל של קונה הדירה.
מנגד – בתקופת האחריות על קונה הדירה הנטל להוכיח כי נזק הבניה נובעים מתכנון ו/או עבודה לקויים ו/או שימוש בחומרים ירודים.
תקופת האחריות מתייחסת לתקופה נוספת מאז שהסתיימה תקופת הבדק. לדוגמא: אם בענין איטום תקופת הבדק היא 4 שנים, אז תקופת האחריות בעניין איטום היא 3 שנים נוספות. ובסך הכל תקופת בדק ואחריות לעניין היא 7 שנים ממועד קבלת הדירה.
מכיוון שמי שלא בקיא בסעיפי החוק, מתבלבל ולא מבדיל בין תקופת האחריות לתקופת בדק בית, רוכשי הדירות כתוצאה מכך חושבים שחוק ההתיישנות חל על התביעת ליקויי בניה שהם הגישו. מהסיבה הזאת, אנחנו ממליצים בחום להתייעץ עם עורך דין ליקויי בניה שמכיר על בוריו את כל סעיפי החוק.
גילוי ליקויי בניה בעת קבלת הדירה
בעת מסירת הדירה עמדו על כך שהדירה תהיה נקיה, ללא חומרי ו/או עודפי בניה על מנת שתוכלו להבחין בליקויי בניה שבולטים לעין.
דרשו כי הדירה תימסר לכם באור יום ו/או בתנאי תאורה הולמים – אף זאת על מנת שתוכלו להבחין בבעיות שניתן לגלותם בעין של אדם מן הישוב שאינו מהנדס או מומחה.
כמשרד בכל וותק מעשי בתביעות ליקויי בניה אנו נתקלים השכם והערב בטענות של קבלנים כי התקלות בדירה נגרמו עקב שימוש לא זהיר שלכם. להוכחת טענותיו הוא ינופף בפרוטוקול המסירה בטענה כי נזקים מסוימים לא צוינו בפרוטוקול המסירה.
הגם שניתן לגלותם בבדיקה של אדם מן הישוב שאינו מומחה ועל כן חשוב לוודא כי כל התקלות שאתם מבחינים בהם במועד המסירה יצויינו בפרוטוקול המסירה.
דרשו לקבל לידכם באותו מעמד העתק מהפרוטוקול. עמדו על כך שנציג הקבלן שמוסר לכם את הדירה ירשום בפרוטוקול המסירה כל ליקויי בניה שאתם סבורים שקיימים בדירה.
תיעוד ליקויי הבניה על ידי הדייר
כמשרד עורך דין המתמחה בתביעות ליקויי בניה, אנו ממליצים עם קבלת הדירה לתעד בפרוטוקול המסירה כל ליקוי או אי התאמה הנראים לעין בלתי מקצועית. רצוי אף לתעד את הנזק באמצעים ויזואליים כגון מצלמה / וידאו, ולוודא כי הפרוטוקול נמסר לנציג הקבלן.
אל דאגה – במידה וקיימים נזקים שאינם נראים לעין בלתי מקצועית – זה לא ימנע ממכם להעלות דרישות לתיקונם מהקבלן ובלבד שאלו יועלו בתוך תקופת הבדק (עדיף) או בתוך תקופת האחריות.
ליקויי בניה לרוב נובעים משימוש בחומרים באיכות ירודה, עבודה רשלנית ולא מקצועית של הקבלן או מי מטעמו.
ביצוע העבודות שלא בהתאם לתקני בניה מחייבים, תכנון שגוי או פיקוח לקוי ועוד. ליקויי בניה משמעותיים, כגון רטיבות ואיטום בנוסף גם במערכות אינסטלציה, ניקוז, ליקויים בריצוף וחיפוי, ליקויים באלומיניום ובמסגרות, ועוד.
להעביר חוות דעת הנדסית לקבלן על ליקויי הבנייה
כעורך דין ליקויי בניה ותביעות קבלן אני ממליץ ללקוחותינו להעביר חוות דעת הנדסית לקבלן. לוודא את קבלתה ולאפשר לקבלן לבצע את התיקונים על פי האמור בחוו”ד.
במקרה והקבלן יתכחש ויסרב לבצע את התיקונים, יבצעם באופן חלקי בלבד או יבצעם באופן רשלני, במקרה זה הדרך פתוחה להגשת תביעת ליקויי בניה נגד הקבלן.
ההמלצה שלנו הינה לבצע את הבדיקה ההנדסית לא מיד עם קבלת החזקה בדירה אלא לקראת תום שנת הבדק. שאז ניתן יהיה לבחון את מערכות הדירה לאחר הרצתם בפרק זמן נדרש ולבחון מהם ליקויי הבניה הדורשים תיקון בתביעות מהסוג הזה. ניתן לתבוע צו עשה לביצוע תיקונים או פיצויים בגין עלות תיקון הנזקים.
במקרה בו בית משפט משתכנע כי ניתנו לקבלן הזדמנויות לתיקון והוא התכחש לנזקים שנגרמו או שהוא נכשל בביצועם או במקרים בהם ביצוע התיקונים מצריך מידה רבה של פיקוח של בית המשפט ייטה בית המשפט לפסוק פיצויים לרוכשי הדירה.
ירידת ערך הדירה עקב ליקויי בניה
כמו כן ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך הדירה עקב ליקויי בניה ו/או אי התאמות שאינן ניתנים לתיקון. במקרים של רטיבויות קשות ו/או נזקים המונעים שימוש סביר בדירה אף פוסק בית משפט פיצוי בגין עוגמת נפש. ירידת ערך בהקשר של דירות מתייחסת להפחתת השווי של דירה כתוצאה מסיבות שונות, כמו ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, תקלות שחוזרות ונשנות, או מגוון אחר של פגמים שמשפיעים על שווי הנכס. דירה עם ליקויים שאי אפשר לתקן או כאלה שחוזרים על עצמם, יכולה להוזל בערך מול דירה דומה ללא הליקויים או במצב טוב יותר.
ירידת הערך היא דבר טבעי ומובן מאליו, והיא משתנה בהתאם לטבע ולגודל הליקויים, גיל הנכס, המקום, ומגוון נוסף של פרמטרים. זה יכול להשפיע על מחיר הנכס ועל הערך שהמון אנשים מוכנים לשלם עליו. המועד המיוחל הגיע והדירה בה השקעתכם את מיטב כספכם נמסרה לכם. אבל אט אט מתגלים נזקים ואי התאמות בדירה. רוכשי דירות רבים סובלים מליקויי בניה בדירתם החדשה. רבים מנסים לפעול לבד מול הקבלנים ומרימים ידיים. אומנם רוב הקבלנים פועלים באחריות ומבצעים את התיקונים הנדרשים. אך יש מקרים שבהם יש צורך לפעול מול הקבלן בנחישות ולדרוש את תיקון הליקויים בצורה מהירה ויעילה.
חשיבות ייצוג עו”ד בתביעת ליקויי בנייה
בעת ההתעסקות עם הקבלן ותהליכי תיקון הליקויים, יש להיעזר בעורך דין ליקויי בניה בעל הניסיון והמקצועיות הנדרשים בתחום זה, כדי להבטיח את התוצאות המיטביות לטובת הקונה ולהסיר את הליקויים באופן מקצועי ויעיל וכדי להשיג את התיקון המהיר והמקצועי של הדירה ולהבטיח כי הקבלן יקיים את התחייבויותיו כלפיכם במסגרת האחריות הנדרשת.
תביעות ליקויי בניה דוגמא
- פסיקת ליקויי בניה – קביעת מועד מסירה מסויים בחוזה
ביהמ”ש העליון, כב’ השופטים שמגר, לוין ומלץ, ע”א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ’ גד חברה לבניין בע”מ, פ”ד מג(1) 183: קביעת מועד מסירה מסויים בחוזה –
נקבע כי “קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה ביותר, שהיא בלתי מוצדקת בנסיבות העניין. באופן כזה לא נקבע, למעשה, מועד למסירת הדירה, שהרי פרק הזמן שבתוכו תתבצע המסירה יכול להיות גם נקודת זמן כלשהי על פני תקופה ארוכה ביותר, על-פי שיקול-דעתו החד-צדדי של הספק. במצב דברים זה שרוי המתקשר השני במצב של אי-ידיעה לגבי נתון מרכזי בהתקשרות, דבר המונע ממנו בצורה מוחלטת את ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש, הן מבחינת מכירתה של דירה קודמת והן מכל בחינה אחרת שהיא” (שם, בעמ’ 190).
- פסיקת ליקויי בניה – איחור במסירה בגין שינויים בדירה
ביהמ”ש השלום ראשל”צ, כבוד השופט יניב ירמיהו, תק’ 5619-06-17 כהן נ’ צרפתי שמעון גפן בע”מ: איחור במסירה בגין שינויים בדירה
בית המשפט רשאי להתערב בהסכמות מאוחרות להסכם המכר, בגדרם הקבלן מסכים לבצע את השינויים שהתבקשו על ידי הדייר כנגד איחור במסירת הדירה.
נקבע כי על הקבלן לקבוע מראש תקופה שהינה סבירה לביצוע השינויים ובמקרה של מחלוקת עליו להראות כי השינויים שבדירה הם שגרמו לאיחור במסירת הדירה ושאילו לא היו מתבקשים כאמור הדירה הייתה נמסרת במועד.
לא די בהיצמדות להסכמות שלאחר חוזה המכר, אלא יש להצביע על הקשר שבין המועד שהוסכם לדחייה ובין העבודות הכרוכות בביצוע השינויים המבוקשים.
