רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם

רכישת דירה מקבלן נחזית כרכישה בטוחה מגורם גדול ומוכר המצויד בעורכי דין אשר שומרים עליכם בביצוע העסקה. דעו לכם כי עסקת רכישה מקבלן ללא ליווי משפטי מטעמכם יכולה להוות סיכון של ממש.

הסכם המכר שמעביר אליכם הקבלן ו/או עורך הדין מטעמו נערך על פי האינטרסים המובהקים של הקבלן ואינו מספק את ההגנות להן זקוק הקונה. במסגרת אותו חוזה מוטלות חובות מועטות על הקבלן בעוד על הרוכש מוטלות חובות רבות וקנסות גבוהים במקרה של הפרה. על עורך הדין שמייצג קונה ברכישת דירה מקבלן לעמוד מול הקבלן ועורכי דינו ולדאוג שההסכם יתוקן באופן ובצורה שיבטא נכונה את הסיכונים שלוקח על עצמו הרוכש ואת החובות שיש להטיל על הקבלן כדי שהעסקה תתבצע בצורה ההוגנת ביותר שבסופה תימסר לרוכש הדירה בזמן ועל פי המפרט שהוצג ובאיכות בניה העומדת בהתחייבויותיו של הקבלן. עורך הדין צריך לוודא ולבדוק את הזכויות בקרקע,את שלבי הבניה, האם ניתן היתר בניה, הערבויות הבנקאיות, מועד המסירה המובטח, אחריות על הבניה, שינויים ותוספות, סנקציות בגין איחורים ועוד.

ברכישת דירה יד ראשונה מקבלן כדאי ורצוי כי עורך דין המתמחה בנדל”ן ייצג אתכם בעסקה וידאג לשמור על זכויותיכם ועל כספכם.

להבדיל מרכישת דירה יד שניה, שם מן הסתם הדירה ומערכותיה קיימות והזכויות יש להניח רשומות ע”ש המוכר, הרי שבעת רכישת דירה חדשה מקבלן, לרוב, הדירה והבנין טרם החלו להיבנות או מצויים בשלבי בניה מוקדמים, ועל כן יש לתת את הדעת הן ביחס לזכויות הקבלן בקרקע, זכותו למכור את הדירה, קיומו של היתר בניה, הבטחת כספי רוכש הדירה עד למסירת החזקה בדירה ורישום הזכויות על שמו של הקונה בדירה. נקודה חשובה נוספת הינה כי עו”ד של הקבלן/יזם אינו מייצג את הקונה ואינו מתיימר לדאוג לאינטרסים שלו.

עו”ד נדל”ן ומקרקעין ידאג לבחון את מצב זכויות הקבלן בקרקע, היתר בניה, תשלום לקבלן באמצעות פנקס שוברים וקבלת ערבות חוק מכר המבטיחה את כספו של קונה דירה, קבלת מכתב החרגה מותנה ומכתב החרגה סופי, ולפיו שעבודים שיש על זכויות הקבלן/יזם בקרקע לא יחולו על הדירה עם גמר ביצוע התשלומים, מועדים לרישום הזכויות בדירה ע”ש הקונה כשהדירה רשומה כיחידה נפרדת בבית המשותף, אחריות הקבלן לביצוע תיקוני שנת בדק ותקופת אחריות ועוד. עו”ד נדל”ן עובר על חוזה מכירת הדירה ונספחיו השונים לרבות מפרט טכני, יפויי כח לרישום, נספחי ליווי בנקאי ומסמכים רלבנטיים אחרים, תוך בחינתם וניסוח נספח שינויים לחוזה המכר הסטנדרטי, שינויים ותוספות שנועדו להגן על קונה הדירה.

רוכשי דירה רבים סבורים בטעות כי ההוצאות המשפטיות שהן משלמים לעו”ד הקבלן מבטיחות את האינטרסים שלהם, ועל כן נמנעים לשכור את שירותיו של עו”ד נדל”ן מטעמם. מדובר בטעות נפוצה שכן ההוצאות המשפטיות המשולמות לעו”ד קבלן נועדו אך ורק עבור ביצוע רישום הזכויות. לפני שדרוג ריצוף, מטבח, כלים סניטריים וכיו”ב הכרחי לבדוק את חוזה הקניה באמצעות עו”ד נדל”ן ולוודא כי הקונה יזכה לקבל תמורת כספו דירה חדשה, בנויה ומושלמת כשהזכויות בה יירשמו על שמו ולשביעות רצונו המלאה. במקביל עליכם לוודא כי מבוצעת בדירה בדיקת ליקויי בניה

בדיקות מקדמיות

*  אמינות הקבלן: רצוי לבדוק פרוייקטים קודמים של הקבלן, תלונות אודותיו, האם הינו קבלן רשום בעל הסיווג המתאים לבנייה הרלבנטית. מומלץ לבדוק את איתנותו הפיננסית של הקבלן, מוסר תשלומים לספקים, תביעות משפטיות תלויות ועומדות וכיו”ב.

* זכויות הקבלן במקרקעין: יש לבחון היטב את מהות זכויותיו של הקבלן במקרקעין עליהם ייבנה הפרוייקט, האם קיימים עיקולים או שעבודים ו/או זכויות צד ג’ אחרות על המקרקין. במידה וזכויות הקבלן הינן מכח עסקת קומבינציה בינו לבין בעלי הקרקע יש לבחון היטב את מסכת ההסכם בין הקבלן לבעלי הקרקע, לרבות בדיקת אישורי המיסים ורישום הערת אזהרה לטובת הקבלן בגין עסקת הקומבינציה.

* בחינת היתר הבניה והתב”ע: בהיתר הבניה ניתן לבדוק את אופן הבניה, מס’ קומות, מס’ הדירות, צורת הבנין וכיו”ב. בתוכנית בנין עיר ניתן לבדוק את יעוד הקרקע באיזור והשימושים המותרים (מגורים, מסחר, תעשיה וכיו”ב).

* ליווי פיננסי: רצוי לוודא את זהות הבק שנותן ליווי פיננסי לביצוע הפרוייקט וכן כי הבנק מנפיק ערבויות חוק מכר להבטיח את כספי הקונים.

ניהול המו”מ עם הקבלן

לרוב מבקשים הקבלנים להחתים את הקונים על מסמך אשר יבטיח לקונים כי הדירה תישמר עבורם עד לסיום המו”מ. המסמך מוכתר בכותרות כגון: “בקשה לרכישת דירה” או “בקשת הצטרפות” וכיו”ב. כמובן שבמועד החתימה מתבקשים הרוכשים לשלם “דמי רצינות” בסך של אלפי שקלים. מומלץ שלא לחתום על מסמך זה ולנהל מו”מ על מנת להגיע להסכם ממצה לרכישת הדירה. במידה ובכ”ז שוכנעתם לחתום על מסמך מעין זה נא וודאו כי במידה והמו”מ לא עלה יפה, הסכומים ששילמתם במועד החתימה על בקשת הרכישה יושבו לכם במלואם.

יש לזכור כי פרוספקטים, תמונות והבטחות בעל פה של נציגי הקבלן בדבר מיקום הדירה, גודלה, כיווניה, חזות הבנין וכיו”ב אינם מחייבים את הקבלן, ועל כן יש להקפיד כי כל מצג או סיכום דברים יבוא לידי ביטוי בכתב בחוזה הרכישה או בנספחיו.

על פי חוק חייב הקבלן להמציא לעיונכם בנוסף לחוזה המכר מפרט טכני אשר מפרט ומתאר את הבנין, הדירה לרבות אופן הבניה, אביזרים, הצמדות וכיו”ב. רצוי לעבור על המפרט ביסודיות ולבחון את התחייבויות הקבלן במפרט. מומלץ שלא להשאיר לאדריכל ו/או מי מטעם הקבלן את אפשרות הבחירה בין סוגים שונים של חומרים ו/או אביזרים. כמו כן על הקבלן להמציא לעיון הקונים תשריט של הדירה, קומה טיפוסית, קומת הכניסה, וקומת הגג בגודל שלא יפחת מקנ”מ של 1:100.

רצוי לבחון היטב את ההצמדות השונות של החלקים ברכוש המשותף לדירות מסויימות, לרבות להבטיח בחוזה, במפרט ובתשריט את הצמדת החניה והמחסן (במידה והם כלולים בעסקה) לדירה הנרכשת מאת הקבלן. במידה ומדובר בחניה מקורה רצוי לציין זאת במפורש.

דגשים עיקריים בחוזה הרכישה

בטחונות – על פי חוק מחוייב הקבלן להבטיח את הכספים ששילמו הרוכשים ע”ח מחיר הדירה. הבטוחה המקובלת הינה ערבות המופקת לרוב ע”י הבנק אשר מלווה את הפרוייקט. נא הקפידו כי כל התשלומים על חשבון מחיר הדירה יועברו לחשבון הפרוייקט בבנק המלווה. רצוי אף לציין ע”ג השיקים את מספר החשבון. כל תשלום אשר יועבר ישירות לקבלן ולא יופקד בחשבון הליווי לא יובטח במקרה וחלילה הקבלן יפשוט רגל או במקרה בו לא יוכל לבצע את רישום הזכויות על שמכם בדירה. עבור כל תשלום יד לדרוש ולקבל ערבות חוק מכר עד לגובה הסכום אשר שולם על ידכם על חשבון מחיר הדירה. יש לוודא כי השבת ערבויות חוק המכר לקבלן תיעשה רק לאחר קבלת מפתחות הדירה כשהיא מוכנה ולאחר שנרשמה הערת אזהרה או נחתם חוזה חכירה בינכם לבין המינהל.

מכתב החרגה – ודאו כי הקבלן ידאג שהבנק המלווה את הפרוייקט ואשר לו קרוב לוודאי שעבוד על המקרקעין ועל כל הדירות אשר יבנה הקבלן על המקרקעין ימציא לכם מכתב החרגה ולפיו יאשר הבנק כי בכפוף לתשלום מחיר הדירה יסכים הבנק כי השעבוד לא יחול על הדירה אותה רכשתם.

מועד המסירה – הקפידו לצמצם ככל הניתן את אפשרויות הקבלן לאחר במועד מסירת הדירה. יש לצמצם את מרווח הקבלן להאריך את מועד המסירה ללא כל סיבה, וכן לצמצם את האפשרות להאריך את מועד המסירה בהתקיים נסיבות שונות ומשונות כגון סגר, מזג אוויר גרוע וכיו”ב. יש לוודא שהפיצוי בגין איחור במסירה יהיה ריאלי (לפחות בגובה של דמי שכירות מקובלים באותו איזור בו נבנית הדירה), וכמו כן יש להוסיף סעיף המאפשר לקונים לבטל את ההסכם במידה והאיחור הינו משמעותי.

תוספות ושינויים – רצוי להכניס כנספח לחוזה עוד בטרם החתימה וההתקשרות עם הקבלן את השינויים והתוספות המתבקשים, לרבות המחיר והמועד לביצועם. במידה ואינכם יודעים אילו שינויים/תוספות ברצונכם לבצע רצוי להכניס לחוזה סעיף אשר מאפשר לכם לדרוש ביצוע שינויים/תוספות, וכן כי הביצוע לא יאריך את מועד המסירה אלא רק באורך הזמן הנדרש לביצוע השינויים/תוספות. כן מומלץ לציין כי הקבלן יהיה אחראי על פי חוק המכר על טיב הבניה גם בכל הנוגע לביצוע השינויים/תוספות ולכל הפחות אלו אשר בוצעו באמצעותו ו/או מי מטעמו.

יפוי כח – מסמך עליו הנכם נדרשים לחתום במעמד חתימת ההסכם. יש לבחון היטב את הוראותיו. מומלץ שיפוי הכח יינתן רק לעורכי דין מטעם הקבלן ולא לקבלן ו/או מי מטעמו. מומלץ להגביל בחוזה את השימוש ביפוי הכח רק במקרה ובו לא ניתן להשיגם או רק לאחר שקיבלתם הודעה על הכוונה לעשות שימוש ביפוי הכח.

בדק ואחריות לליקויים – יש לבחון את התחייבויות הקבלן בחוזה בכל הנוגע למתן אחריות באשר לטיב העבודה, לאי התאמות וליקויים. הקבלן מחוייב ליתן אחריות לפחות למועדים הנקובים בחוק בכל הנוגע לתקופת הבדק והאחריות. יש לוודא כי זכות הקבלן לתיקונים אינה בלתי מוגבלת.

רישום הזכויות – יש לוודא שאכן קיים מנגנון ומועדים לביצוע רישום הזכויות בדירה על שמכם. במידה ומדובר בקרקע בבעלות המדינה (מינהל מקרקעי ישראל) יש לוודא כי הקבלן/יזם מתחייב להחתים אתכם על חוזה חכירה תוך פרק זמן סביר ממועד קבלת החזקה בדירה. יש לוודא כי הקבלן התחייב לרשום את הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף ולהציב מועדים לביצוע הרישום כאמור.

תשלומים נוספים

לרוב למחיר הדירה מתווספים סכומים נוספים שיש לקחת אותם בחשבון. להלן יפורטו חלקם:

*  מע”מ – נא וודאו כי מחיר הדירה כולל מע”מ

* מס רכישה – מס מדורג המשולם ע”י הרוכשים על ואשר נגזר ביו היתר ממחיר הדירה. למחשבון מס רכישה

* שכ”ט עו”ד – תשלום לעורך הדין של הקבלן בשיעור של 1%-1.5% ממחיר הדירה

* הוצאות רישום הבית המשותף – תשלום נוסף בגין הכנת תשריטים ומסמכים לביצוע הרישום

יצוג משפטי

במרבית חוזי הרכישה מקבלן תזכו לראות את הסעיף כדלקמן או בנוסח דומה:

“הקונה מצהיר כי ידוע לו כי עו”ד של המוכר מייצג את המוכר בעסקה זו ואינו מייצג את הקונה וכי הקונה רשאי להיות מיוצג על ידי עו”ד אחר. הקונה אף מסכים כי בכל מקרה של חילוקי דעות בין המוכר לקונה ייצג עו”ד את המוכר”.

בעסקת רכישה של דירה מקבלן יש לבחון היבטים משפטיים רבים, אשר חלקם צויינו לעיל. מומלץ מאוד שלא לומר חיוני לשכור את שירותיו של עו”ד מטעמכם אשר ידע להגן את האינטרסים שלכם אל מול הקבלן ועורכי דינו.

מאמרים על שירותים משפטיים נוספים:

יפוי כוח מתמשך 

עריכת צוואות וירושות