מהו רישום זכויות בטאבו? עסקת נדל”ן מסתיימת למעשה עם רישומה במרשם הרלוונטי. המרשם הנפוץ הינו לשכת רישום המקרקעין הידועה בכינוי השגור בפי כל “טאבו”.

לעיתים הזכויות טרם נרשמו בטאבו, אלא רשומות במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת דהיינו חברה שיזמה ו/או בנתה פרוייקט נדל”ן והיא משמשת מעין “טאבו” ואצלה מנוהלים כל רישומי הזכויות בפרוייקט.

בכל מקרה על אדם הרוכש דירה ו/או רוכש נכס מסחרי (כגון משרד, חנות, מפעל וכיו”ב) לוודא כי זכויותיו בנכס יירשמו כאמור על שמו. לשם כך לא די בחתימה על חוזה רכישה, אלא יש לוודא מצב זכויות המוכר בנכס, כי אין מניעה חוקית ו/או אחרת להעברת הזכויות ע”ש הרוכש, וכן כי עם תשלום מלוא התמורה למוכר יועברו לקונה מלוא המסמכים הנדרשים לשם השלמת רישום הזכויות בטאבט על שם הקונה. לשם כך חובה לשכור את שירותיו של עו”ד מקרקעין הבקי בדיני מקרקעין ומכיר את נהלי העברה ורישום הזכויות.

בין מסמכי החובה הנדרשים לשם ביצוע רישום זכויות בטאבו ניתן למנות:

  • אישורי מיסים (אישור מס שבח (ולעיתים מס רכוש)
  • אישור מס רכישה
  • אישור עירייה לרבות היטל השבחה
  • שטר עסקה במקרה שהנכס רשום בטאבו (בין אם שטר מכר או שטר העברת זכות שכירות)
  • בקשה להעברת זכויות וכתבי העברת זכות (במקרה שהנכס רשום במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת) ומסמכים נוספים לפני נסיבות הענין

על מנת לוודא כי זכויותיך נרשמות בטאבו או במרשם אחר חיוני להסתייע בשירותי עו”ד מקרקעין.

רישום הדירה ו/או המשרד או החנות או הנכס שרכשתם בטאבו או העברת זכויות במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת מבוצעת לאחר שהקונה משלם את מלוא התמורה למוכר ומקבל את החזקה בדירה או בנכס שרכש. במעמד תשלום יתרת התמורה מעביר העו”ד של המוכר לעו”ד של הקונה את המסמכים והאישורים שהוחזקו אצלו לשם רישום הדירה או הנכס ע”ש הקונה כשהאמור באישורים שצויינו לעיל. לעיתים (במיוחד בעסקאות מהירות דהיינו כי מועד מסירת החזקה בדירה והתשלום המלא הוא תוך ימים ספורים או חודשים בודדים) אין בידי המוכר את האישורים שמחובתו לספק לקונה לשם רישום הדירה בטאבו.

כך אישור מס שבח יכול ויתקבל רק בחלוף 8 חודשים מחתימת חוזה. אישור עירייה יכול ויתקבל תוך מס’ חודשים (תלוי בעירייה בה ממוקם הנכס). במקרים כאלה חובה לייצר מנגנון חוזי במסגרתו כספים שמשלם הקונה ע”ח תמורת הדירה או הנכס מוחזקים בנאמנות בידיו של עו”ד המוכר תוך מתן הוראות לעו”ד לשלם כל תשלום מתוך כספים אלו על מנת לקבל את האישורים – שכן ללא העברתם לעו”ד של הקונה לא ניתן להשלים את רישום הדירה בטאבו ע”ש הקונה. אם הקונה מימן את רכישת הדירה או הנכס באמצעות הלוואת משכנתא, אזי למסמכים שצויינו לעיל יש לצרף שטרי משכנתא המופקים ע”י הבנק שנתן את ההלוואה החתומים ע”י הקונה אשר לווה את הכספים ומאומתים ע”י עו”ד.

תהליך רישום זכויות הנכס בטאבו

במעמד רישום הדירה בטאבו תירשם גם משכנתא לטובת הבנק שנתן את המימון לרכישת הדירה. לשם ביצוע הרישום יש לצרף את שטרי העסקה הרלבנטיים (שטר מכר או שטר העברת שכירות חתומים ע”י הצדדים ומאומתים ע”י עו”ד, את אישורי המס המופנים לרשם המקרקעין כשהאמור באישור מס שבח, מס רכישה, מס רכוש (בנכסים שלא רשומים כבית משותף ואשר עסקאות לא נעשו בהן לאחר שנת 2000), אישור עירייה או הרשות המקומית בדבר תשלום חובות – תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות וכן אישור על תשלום או פטור מהיטל השבחה.  כמו כן יש לשלם אגרת רישום עסקה ואגרת רישום משכנתא (במידה ונלקחה כמובן). מסמכי העסקה מופקדים בטאבו הרלבנטי ולאחר מס’ ימים מבוצע הרישום.  כיום משרדנו כמשרד עו”ד מקרקעין מוביל מבצע את הרישום באופן מקוון ומאובטח החוסך את הצורך בהפקדת התיק בטאבו.

הגורמים למניעת רישום זכויות בטאבו

במידה ונרשם עיקול או הערת אזהרה על זכויות המוכר בטאבו – הדבר ימנע את רישום הזכויות בטאבו על שם הקונה, על כן יש לוודא באמצעות עיון בנסח טאבו או באישור זכויות קודם לחתימה על הסכם קניית דירה כי על זכויות המוכר לא רשומות הערות אזהרה ו/או צווים ו/או עיקולים אשר ימנעו את רישום הזכויות בטאבו בסיום העסקה על שם קונה הדירה או הנכס.

כמו כן, במידה וקיימות הערות ו/או צווים ו/או עיקולים על זכויות המוכר בדירה חיוני לקבוע מנגנונים בהסכם הרכישה כך שתשלומי התמורה יבוצעו באופן מדורג כנגד מחיקת כלל ההערות והצווים אשר ימנעו את רישום הזכויות בטאבו ע”ש הקונה. אף במצבים בהם זכויות המוכר בדירה או בנכס נקיות מכל הערה ו/או עיקול חשוב לקבוע בחוזה המכר מנגנון המחייב את המוכר להסיר כל עיקול או צו או שעבוד שיוטלו על זכויותיו החל ממועד חתימת החוזה לרבות עיכוב ביצוע תשלומי התמורה עבור הדירה עד להסרת העיקולים / הערות / צווים.

אישור רישום הנכס בטאבו

לאחר העברת מסמכי הרישום לטאבו (בין בהפקדת תיק הרישום פיזית בטאבו ובין באופן מאובטח ומקוון) רשם המקרקעין בוחן את מסמכי העסקה והאישורים, מוודא כי פרטי הצדדים (שמות , ת.ז. ) פרטי הנכס (גוש, חלקה תת חלקה, שטח, הצמדות, תיאור המכר) נכונים ומדוייקים, כי אישור העירייה לרבות אישור היטל השבחה בתוקף, כי אישורי מס השבח ,מס הרכישה, מס הרכוש (במידת הצורך) נכונים כולל החלקים הנמכרים, ומבצע את רישום הזכויות בטאבו ע”ש הקונה. בעבר לשכת רישום המקרקעין שלחו לעו”ד של הקונה את שטרי המכר ושטרי המשכנתא עליהם מוטבעות חותמת הטאבו כי העסקאות אושרו לרישום.  כיום הטאבו שולח אישורי ביצוע פעולה ביחס לרישום העסקה ולרישום המשכנתא (במידה ונלקחה משכנתא). לאישוש השלמת רישום הדירה בטאבו מומלץ להפיק נסח טאבו עדכני לאחר הרישום שם יצויינו פרטי הקונה כבעל הזכויות בטאבו ובמידה ונלקחה הלוואת משכנתא – תצויין בשורה נפרדת המשכנתא ופרטי הבנק שנתן את ההלוואה וסכומה.